Le prix des propriétés multirésidentielles en hausse en 2018

Publié le 13/11/2018 à 13:25

Le prix des propriétés multirésidentielles en hausse en 2018

Publié le 13/11/2018 à 13:25

Source: Fotolia

BLOGUE INVITÉ. Jusqu'à maintenant, l’année 2018 va bon train pour les ventes de copropriétés et d’unifamiliales. Le marché du multirésidentiel, quant à lui, n’est pas en reste. Le secteur locatif est particulièrement important au Québec, province où le taux de propriétaires (61,3%) demeure le plus faible au pays.


Au cours des 10 premiers mois de 2018, 11 482 immeubles à revenus ont été vendus au Québec selon les données colligées par JLR à partir du Registre foncier du Québec pour un total d’environ 43 000 logements qui ont changé de propriétaire. Cela en fait un marché majeur au Québec, même si le nombre d'unités vendues demeure inférieur aux 70 259 unifamiliales transigées au cours de la même période.


Les ventes de propriétés multirésidentielles ont augmenté de 3% au cours des 10 premiers mois de 2018 par rapport à la même période l’année dernière. Cela représente un record de transactions depuis 2013. Le secteur des immeubles de 12 logements et plus a été particulièrement actif avec une croissance des ventes de 12%.


Prix par porte


En général, plus le nombre d'unités est bas, plus le prix médian par porte est élevé. Au cours des 10 premiers mois de 2018, le prix médian par porte des duplex a atteint 147 500$ alors qu’il s’est fixé à 86 430$ pour les 12 logements et plus.


La forte demande dans le marché a permis aux prix de croître. Les prix médians par porte des immeubles résidentiels ont augmenté plus rapidement que le prix médian des copropriétés et des unifamiliales. Les hausses ont varié entre +4% et +6% selon la catégorie de multiplex, soit largement plus que l’inflation.


Tableau: Prix médian par porte selon la catégorie de bâtiments


Source : JLR


La RMR de Montréal, où le marché immobilier a été particulièrement dynamique, explique une partie de la forte croissance du secteur multirésidentiel. Entre 2013 et 2018, les augmentations de prix dans la métropole ont varié entre +14% pour les duplex et +31% pour les propriétés de 12 logements et plus. Par rapport à l’année dernière, les hausses se situaient entre +3% pour les duplex et 15% pour les 12 logements et plus dans la région de Montréal.


Le marché vigoureux dans cette région a grandement contribué aux gains provinciaux surtout pour les 12 logements et plus où 58% des ventes ont été effectuées sur des immeubles situés dans le Grand Montréal.


À surveiller


L’année 2018 devrait se terminer avec une croissance des ventes et des prix marquée.


La bonne tenue du marché encourage d’ailleurs les nouvelles constructions. Entre janvier et septembre 2018, 13 886 unités locatives ont été mises en chantier selon les données publiées par la SCHL ; le plus haut total des 5 dernières années. Cela montre le retour du marché locatif après un délaissement de celui-ci au profit des copropriétés durant plusieurs années. Néanmoins, certaines de ces unités ne visent probablement pas le marché locatif traditionnel, mais plutôt celui des résidences de personnes âgées, un secteur particulièrement actif.


Cette forte activité ainsi que celle présente un peu partout dans le domaine de la construction a toutefois fait bondir les coûts de construction. La rareté des terrains disponibles dans certaines régions a également fait grimper le prix des projets. Les frais élevés à débourser pour les nouvelles constructions peuvent avoir contribué à la croissance des prix des plex existants, car le produit de substitution, c’est-à-dire les nouveaux projets multirésidentiels, a augmenté de prix. Cette tendance ne devrait pas changer en 2019 puisque les projets sont encore nombreux.


Demande de logement


Un autre facteur bénéfique au secteur multirésidentiel est la baisse de la proportion de logements inoccupés. La SCHL indiquait que le taux d’inoccupation atteignait 3,4% en 2017 et estime que ce taux devrait descendre à 3,2% en 2018 et 3,1% en 2019. Plus le taux est faible, plus la rentabilité des immeubles est élevée ce qui encourage l’investissement.


Ce facteur devrait donc continuer de stimuler les hausses de prix, par contre, le constat diverge grandement d’une région à l’autre. La SCHL prévoit que le taux d’inoccupation s’établira à 2,6% l’année prochaine dans la RMR de Montréal, mais à plus de 5% dans les RMR de Québec et Saguenay. Les taux d’inoccupation plus élevés dans ces régions risquent de limiter la progression des prix.


Taux d’intérêt


Le facteur principal susceptible de freiner les hausses de prix est l’augmentation des taux d’intérêt. Depuis juillet 2017, le taux directeur a été relevé à cinq reprises par la Banque du Canada et s’établit maintenant à 1,75%. Ces hausses ont été suivies de variations équivalentes du taux préférentiel. Les taux d’intérêt fixes avec un terme de 5 ans aussi tendent à croître depuis la dernière année. Ces changements impactent directement les paiements hypothécaires des nouveaux acheteurs et diminuent la rentabilité des immeubles. Les acheteurs pourraient donc abaisser le montant qu’il souhaite débourser pour l’achat d’un bâtiment.


Qui plus est, toutes choses étant égales par ailleurs, les hausses de taux augmentent le coût de renonciation. En d’autres termes, les acheteurs potentiels peuvent recevoir de meilleurs rendements sur leur capital avec d’autres produits, ils pourraient donc exiger un gain supérieur pour l’achat d’un immeuble à revenus. Cela aurait encore une fois pour effet de réduire les prix.


En 2018, le marché immobilier résidentiel dans l’ensemble a été stimulé par l’économie vigoureuse et une croissance de la population, des facteurs qui ont plus que compensé la montée des taux d’intérêt.


Pour 2019, la bonne tenue du marché des propriétés multirésidentielles devrait se poursuivre puisque plusieurs facteurs fondamentaux continueront de favoriser les hausses de prix surtout dans les secteurs centraux, mais la croissance pourrait commencer à s’atténuer à mesure que les taux d’intérêt augmentent.


Pour plus de détails sur le marché des propriétés multirésidentielles, vous pouvez consulter l’étude complète de JLR.


 

À propos de ce blogue

Économiste chez JLR Solutions foncières, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier et ses différentes composantes. Titulaire d’une maîtrise en économie, elle réalise des études statistiques à partir de la base de données de JLR comptant plus de 6,5 millions de transactions, en plus des rôles d’évaluation municipale, des permis de construction et des recensements de Statistique Canada. JLR est la seule entreprise au Québec à disposer de l’historique de toutes les transactions immobilières réalisées depuis 1986.www.jlr.ca

Joanie Fontaine

Sur le même sujet