Le coût d'un mauvais voisin

Publié le 04/06/2015 à 10:20

Le coût d'un mauvais voisin

Publié le 04/06/2015 à 10:20

La maison est magnifique, le quartier idéal. Mais avant de conclure la transaction, assurez-vous de regarder à droite et à gauche. Les mauvais voisins peuvent coûter cher au moment de la revente…


Le voisinage a en effet une grande influence sur la qualité de vie, ce qui peut avoir un impact sur la valeur de la propriété. Et on ne parle pas que d’un voisin un peu trop envahissant. Les services de proximité peuvent également poser problème. Ainsi, habiter près d’une épicerie est un avantage certain… à moins d’habiter la porte à côté et de souffrir des bruits causés par les allées et venues. « On constate que la proximité avec certains services sera un gros avantage, mais s’il y a des inconvénients qui y sont associés, la mise en marché va différer », explique Martin Desfossés, ancien courtier immobilier aujourd’hui coach chez DuProprio. Il affirme toutefois qu’il est difficile de quantifier la valeur ajoutée ou la valeur négative du voisinage.


Jean Lauzier, évaluateur agréé et président de la firme EXIMMO MONTRÉAL, abonde dans le même sens. « Tous les évaluateurs agrées sont confrontés à cette question, et il n’y a pas de réponse unique », dit-il. Pour lui, l’impact est extrêmement difficile à quantifier. Pour y arriver, les experts peuvent utiliser plusieurs méthodes. Dans un premier temps, l’utilisation de comparables est un outil puissant. « On propose toujours aux gens de regarder les comparables. Si votre maison est située à côté d’un chemin de fer, il y en a certainement d’autres dans la même situation », dit Martin Desfossés.


En l’absence de comparables, et dans l’impossibilité de quantifier le dommage, les évaluateurs se réfèrent à la règle de Drew, qui consiste à retrancher 10 % de la valeur de la maison. L’expert peut également se fier à son expérience du terrain. « C’est alors variable à l’appréciation de l’évaluateur », confirme Jean Lauzier.


Dans tous les cas, la question à se poser est la suivante : quelle est la gravité de la situation/dommages causés et peut-on en mesurer l’impact ? Bref, est-il possible de trouver un coût pour remédier à la situation ?


Obligation de divulgation


Sachez par ailleurs que si vous vous apprêtez à vendre une maison, il vous faudra dévoiler à l’acheteur l’existence d’un mauvais voisin ou d’une nuisance de voisinage majeure. « Si le vendeur ne le fait pas, ce sera considéré comme un vice caché », souligne Jean Lauzier. « La seule possibilité d’omission de divulgation, c’est si un acte de cour a déjà été publié. L’acheteur est alors présumé connaisseur de tous les actes publics », précise-t-il.


Martin Desfossés se fait tout de même rassurant : « Peu importe la nuisance du voisinage, une maison réussit toujours à se faire vendre. Dans le pire des cas, ça prendra simplement un peu plus de temps », conclut-il.


Quelques exemples de mauvais voisins


Parmi les cas de « mauvais voisins », on peut retrouver :


- Un terrain voisin mal entretenu


- Une clôture mitoyenne endommagée


- Des animaux de compagnie bruyants


- Un abattoir odorant


- Un dépanneur achalandé jusqu’aux petites heures du matin


- Un chemin de fer


 


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